안녕하세요. 오늘은 부동산과 관련하여 주택을 소유하게 되었을 때 내야하는 세금의 종류와 대략적인 계산을 한 번 해보려 합니다. 정부가 내어 놓은 여러 정책들 덕분에(?) 우리가 내야 할 세금에도 여러 번 변동이 있었는데요. 최대한 최신 정보에 기반하여 어떤 세금이 연관 되어 있는지 알아볼까 해요. 혹시나 잘못된 정보가 있다면 댓글 남겨주세요. 아! 그리고 아래 포스팅 할 내용들은 음.. 말을 좀 조심해야 할 것 같지만 저같은 일반 서민 기준, 청약으로 집을 구해야하고 가능한 서울 근처에 살고 싶은 사람 기준, 이전에는 보유하고 있는 집이 없는 사람 기준으로 작성되었다고 보시면 될거같아요. 따라서 집이 10억이 넘거나 미리 집을 보유하고 있거나 부모님이 엄청 많이 물려주셨거나 하는 분들은 아마 도움이 안될거에요. 뭐 어쩌겠습니까 제 숟가락이 그런 것을... 흙수저면 어떻습니까 구워서 세라믹으로라도 만들어야지. 여튼 잡설이 오늘도 길었네요.
1. 취득세
세금을 내고 싶다면(??) 먼저 부동산을 취득해야 겠죠? 취득세는 아파트 가격과 옵션비를 기준으로 산정하기 때문에 공동명의와는 상관이 없습니다. 1세대 1주택의 경우 조정대상지역/비조정대상지역 구분 없이 6억까지는 1%의 취득세를 내면 됩니다. 6억이 넘는 주택의 경우 9억까지 150만원 당 0.1%의 세율이 더해져서 9억원의 집을 취득하였을 경우 3%의 세율을 적용받고요 그 후로는 쭉 3%입니다. 그러니 7.5억짜리 집을 취득하려한다면 2%의 세율을 적용받겠죠? 단, 생애 첫 주택일 경우 취득세 감면 혜택을 주는데요. 1.5억 이하는 취득세를 100%, 3억 이하는 50%를 감면해 줍니다. 요새 집값이 얼만데,,, 게다가 생애 첫 주택이라면서 누군주고 누군 안주고 하는 것도 좀 이상하지만 뭐 그렇답니다. 그럼 실제 4.3억짜리 집을 청약으로 당첨 되었고, 옵션비로 2천만원이 들었다면? 4.5억에 1% 적용해서 450만원 거기에 지방교육세 0.1%까지 더하면 495만원을 취득세로 내야겠네요. 아래 그래프 참고해주세요. x축은 단위가 억원이고요, y축은 만원입니다. 제 프로그램에 한글이 안써져서;;
2. 보유세
보유세라 하면 재산세와 종합부동산세 (이하 종부세)를 의미합니다. 하나씩 알아볼게요. 재산세는 공시가격(이하 공시가)을 기준으로 산정되는데요. 공시가격이 뭐냐면 조세 및 복지수급의 기준이 되는 땅과 주택의 가격을 말합니다. 실제 거래가의 약 70%였다는데 이 공시가를 많이 올렸다는 말이 많죠? "부동산 공시가격 알리미"라고 검색하시면 해당 주택의 공시가를 알 수 있고요, 청약으로 분양 받은 주택의 경우는 공시가가 없지만 주변 비슷한 주택과 비교함으로써 대략적인 공시가를 판단해 볼 수 있겠네요. 따라서 보유세를 계산하는 첫번째는 공시가를 확인하는 것이고, 그 후에는 주택이므로 60%의 공정시장가액배율을 곱해줍니다. 그렇게 해서 나온게 과세표준이고요. 이 과세표준이라는 말이 의미하듯이 이 금액을 기준으로 세금을 산정합니다. 과세표준을 구했다면 구간별로 해당하는 세율을 찾아서 곱해주면 끝! 아래 표 참고해주세요.
| 과세표준 | 세율 | 계산 방법 |
| 6천만원 이하 | 0.1% | 과세표준 X 0.1% |
| 6천만원 초과 1억 5천만원 이하 | 0.15% | 6천만원 초과금액 X 0.15% + 6만원 |
| 1억 5천만원 초과 ~ 3억원 이하 | 0.25% | 1억 5천만원 초과금액 X 0.25% + 19만 5천원 |
| 3억원 초과 | 0.4% | 3억원 초과금액 X 0.4% + 57만원 |
| 별장 | 4% | 금액 상관없이 과세표준 X 4% |
별장은 함부러 가지면 안되는군요... 버킷리스트에서 지워야겠습니다.
자 이제 종부세에 대해 알아볼까요? 종부세는 지방교육세, 도시계획세, 지역자원시설세를 말하는데요. 지방교육세는 재산세액의 20%, 도시계획세는 재산세 과세표준의 0.14%, 그리고 지역자원시설세는 계산과정이 좀 복잡하다는데 대략 8~9만원 (4억 정도 집 기준)으로 예상이 된다네요. 이제 또 계산기를 두드려 볼까요?
먼저 지금 아파트의 시세가 8억 7천만원 정도 한다고 가정하고 공시가는 실시세의 70%이므로 6억 9백만원 정도가 공시가가 되겠네요. 여기에 60%의 공정시장가액배율을 곱해주면 3억 6540만원 정도가 나와요. 요 위에 표에 의거해서 6540만원에 해당되는 금액에 0.4%곱하고 57만원 더하면 84만원 정도가 나오네요. 그럼 지방교육세는 약 17만원, 도시계획세는 51만원, 지역자원시설세는 8~9만원 넣고 마무리하면... 약 160만원 정도 내야겠네요.
3. 양도세
지금까지는 집을 살때와 집을 가지고 있을 때 내야하는 세금을 알아봤는데 마지막은 당연히 팔때 내야하는 세금을 알아봐야겠죠? 양도세는 주택매도로 얻은 순이익을 기준으로 합니다. 따라서 집값이 비싸다고 많이 내는게 아니라 집값도 중요하지만 시세차익이 얼마나 났는지도 매우 중요하겠죠? 앞서 언급한 두 가지 세금은 공동명의와는 관계가 없지만 양도세는 공동명의와 관련이 깊습니다. 일단 기본 계산법을 알아보고 계산을 통해 어떻게 관련되는지 볼게요.
양도세는 계산하기 위해선 먼저 양도차익을 구해야 합니다. 양도차익은 양도한 금액 (팔 때 금액) - 취득한 금액 - 중개수수료 등 팔 때 들어간 경비를 계산해서 구합니다. 다음 방금 구한 양도차익에 장기보유특별공제를 빼줍니다. 장기보유특별공제는 매년 8%씩 10년까지 늘어 날 수 있는데, 보유기간을 4%, 거주기간을 4% 쳐줘요. 그러니 실거주 없이 보유만 10년이상 했다면 공제는 40%만 되겠죠. 이것도 실거주 2년을 했는지 안했는지에 따라 다르거든요. 아래 표 봐주세요.
거의 다 왔어요. 마지막으로 양도소득기본공제만 빼주면 양도소득과세표준이 나옵니다. 양도소득기본공제는 연 250만원이에요. 여기까지가 또다른 과세표준을 구하기 위한 여정이었고요. 이제 전에 구했던 거의 모든 세금과 같이 과세표준에 대당 비율만 곱해주면 끝입니다. 아래 표 참고하세요.
| 양도소득과세표준 | 양도세율 |
| 1,200만원 이하 | 6% |
| 4,600만원 이하 | 15% |
| 8,800만원 이하 | 24% |
| 1억 5천만원 이하 | 35% |
| 3억원 이하 | 38% |
| 5억원 이하 | 40% |
| 10억원 이하 | 42% |
| 10억원 초과 | 45% |
만약 부부가 50%의 지분을 나눠가지고 있으면 양도소득과세표준액이 반반으로 줄어들겠죠? 예를 들어 합쳐서 양도소득과세표준이 9000만원이라면 35%를 적용받아서 3150만원을 내야하는데 부부가 50% 지분을 각각 가지고 있으면 4500만원 씩이니 15%를 각각 적용받아 675만원씩 두명 1350만원만 내면 되겠네요. 보셨죠? 약 1800만원이 절감됩니다. 근데 문제는 상대방에게 지분을 나눠줄 때 증여세가 발생할 수 있다는 거에요. 그걸 잘 계산해 보셔야 어느 쪽이 이득인지 알 수 있습니다. 보통의 경우 서울 또는 수도권에 살고 있거나 살고 싶으신 분들은 대부분 증여를 하는게 좋을 것 같네요.
이것 저것 알아봤는데요. 또 주택이라는게 개인 사정에 따라 변수가 많거든요. 그러니 여기 나와있는 정보와 필요한 정보가 많이 다를 수도 있음을 알아두세요. 그럼 다음엔 증여세나 다른 것들 한 번 종합해서 포스팅하도록 할게요. 감사합니다.